Abitazione principale ed esenzione IMU: il primato del dato catastale sulla realtà abitativa anche
in presenza di unità contigue di fatto comunicanti ma catastalmente distinte.
L’ordinanza n. 4498 del 2026 della Corte di Cassazione chiarisce un punto centrale della disciplina IMU:
l’esenzione per l’abitazione principale si applica esclusivamente a una singola unità immobiliare, anche
quando più appartamenti contigui siano di fatto collegati e utilizzati come un unico spazio abitativo. Il
principio opera indipendentemente dalla distribuzione interna o dalla funzionalità degli ambienti,
delineando un contrasto tra la realtà concreta dei contribuenti e la configurazione giuridico-catastale,
che resta vincolante ai fini fiscali.
La Corte sottolinea che l’agevolazione richiede l’accorpamento formale delle unità, evidenziando come
nel diritto tributario la rappresentazione catastale prevalga sull’uso effettivo e come i criteri oggettivi
stabiliti dal legislatore costituiscano la base della certezza normativa. La pronuncia stimola riflessioni sul
delicato equilibrio tra configurazione reale e struttura legale e sul modo in cui la pianificazione
patrimoniale possa influenzare l’accesso a benefici fiscali, non limitati all’IMU, ma estesi anche a
detrazioni per ristrutturazioni, bonus energia e altri incentivi legati alla singola unità.
Un aspetto concreto riguarda contribuenti che ereditano o acquistano unità contigue già collegate:
senza accorpamento catastale, il fisco continuerà a considerarle distinte, con possibili effetti sul carico
IMU. La pronuncia orienta quindi i contribuenti verso una gestione attenta degli immobili, coerente
con i requisiti catastali e fiscali, riducendo il rischio di errori o contenziosi.
Allo stesso tempo, solleva interrogativi sul futuro della normativa: in un contesto abitativo sempre più
flessibile, il vincolo della singola unità catastale potrebbe richiedere un adeguamento delle regole per
conciliare dati formali e uso reale, senza compromettere la prevedibilità dell’applicazione fiscale.
Da un punto di vista più sistemico, l’ordinanza mette in evidenza il ruolo del catasto non solo come
registro tecnico, ma come strumento di governo del territorio e di controllo fiscale. La configurazione
catastale non rappresenta solo una formalità, ma costituisce un mezzo per orientare il contribuente
verso una gestione coerente e trasparente del patrimonio, con ricadute dirette sull’equità e sull’efficienza
del sistema tributario.
Non mancano, tuttavia, posizioni critiche in dottrina e tra alcuni professionisti del settore, che
considerano il criterio esclusivamente catastale eccessivamente rigido. Secondo questo orientamento, il
sistema potrebbe valorizzare maggiormente l’effettiva destinazione abitativa, riconoscendo l’unità anche
quando si articola su più spazi contigui, evitando tensioni tra regole e uso concreto degli immobili.
Tali riflessioni aprono la strada a possibili interventi legislativi futuri volti a integrare dati formali e uso
reale, senza ridurre la certezza dei tributi.
In chiusura, l’ordinanza stimola una riflessione tecnica: è coerente che l’esenzione IMU dipenda
esclusivamente dalla configurazione catastale, indipendentemente dall’uso effettivo degli spazi? Se da un
lato questo criterio garantisce uniformità nell’applicazione delle regole fiscali, dall’altro evidenzia la
tensione tra dati catastali e realtà abitativa, aprendo la discussione su strumenti normativi che possano
armonizzare rigore tecnico e flessibilità, garantendo al contempo una gestione strategica e prevedibile
del patrimonio immobiliare.

Definizione agevolata e bilancio locale 2026: autonomia, trasparenza e gestione strategica dei

crediti

La Legge 199/2025 introduce una rilevante innovazione nella gestione delle entrate locali, consentendo
ai Comuni di attivare forme di definizione agevolata mediante l’eliminazione di sanzioni e interessi su
tributi ed entrate patrimoniali. La misura non si configura come una semplice “rottamazione”, ma come
uno strumento di esercizio consapevole dell’autonomia regolamentare, orientato alla sostenibilità
finanziaria e alla correttezza della rappresentazione contabile.
La possibilità di regolarizzare le posizioni debitorie attraverso il pagamento della sola quota capitale
favorisce la compliance fiscale e consente agli enti di trasformare crediti nominali in risorse
effettivamente esigibili, con effetti che vanno oltre il semplice recupero di gettito, incidendo
direttamente sull’affidabilità dei bilanci.
Una parte significativa dei residui attivi iscritti a bilancio è costituita da componenti accessorie del
credito — sanzioni e interessi — che, pur formalmente legittime, presentano una bassa probabilità di
incasso. La loro persistenza determina una sovrastima delle disponibilità effettive, incidendo sul
risultato di amministrazione e richiedendo accantonamenti al Fondo Crediti di Dubbia Esigibilità che
non riflettono flussi monetari certi. In un contesto contabile fondato sul principio di cassa, gli equilibri
finanziari si valutano sulla capacità dell’ente di convertire i crediti in incassi concreti; le componenti
accessorie prive di reale esigibilità rappresentano poste potenziali, spesso già svalutate nel conto del
patrimonio come crediti inesigibili o di difficile recupero.
La loro esclusione selettiva tramite la definizione agevolata consente di riallineare la consistenza
contabile al valore effettivamente esigibile dei residui, riducendo gli accantonamenti e rafforzando
trasparenza e solidità del bilancio.
In questo contesto, la scelta di aderire alla misura da parte di enti con equilibri patrimoniali consolidati
non indica fragilità finanziaria, ma un approccio prudente e analitico alla gestione dei crediti.
Tali enti valutano con rigore la qualità dei residui, riconoscendo che l’iscrizione integrale anche di
sanzioni e interessi potrebbe compromettere la correttezza contabile del bilancio. La rinuncia a
componenti accessorie inesigibili non comporta una perdita di risorse effettive, ma produce un effetto
di consolidamento degli equilibri patrimoniali e di miglioramento della rappresentazione dei flussi
finanziari, garantendo coerenza tra contabilità finanziaria e contabilità patrimoniale.
La Legge 199/2025 consente ai Comuni, con piena autonomia regolamentare, di gestire i crediti fiscali
definendo tributi, modalità di adesione e piani di rateizzazione, garantendo certezza e trasparenza per i
contribuenti.
Tuttavia, l’adozione della definizione agevolata richiede un’attenta valutazione dei possibili rischi:
un’adesione troppo ampia o la frequente riproposizione della misura potrebbe ridurre la compliance
spontanea e il gettito ordinario, compromettendo la capacità dell’ente di finanziare servizi e
investimenti. Inoltre, un uso indiscriminato potrebbe generare percezioni di ingiustizia tra contribuenti
regolari e beneficiari delle agevolazioni, minando la fiducia nel sistema tributario locale.
Per questo motivo, la definizione agevolata deve essere integrata in una strategia complessiva di
pianificazione finanziaria, coerente con la programmazione triennale dei bilanci e con il monitoraggio
dei flussi di cassa e dei residui attivi. In questo modo, il Comune può migliorare la trasparenza contabile
e l’efficacia della riscossione senza compromettere la stabilità finanziaria, bilanciando incentivi alla
regolarizzazione e tutela dell’equità fiscale.

L'applicazione della TARI sulle aree scoperte ha comportato dubbi applicativi fin dall’istituzione
del tributo, dovuti principalmente alle perplessità circa la sussistenza del presupposto impositivo (la
potenziale produzione di rifiuti) in relazione alla natura del cespite (l’area scoperta).
Il Legislatore stabilisce che il presupposto applicativo della TARI è il possesso o la detenzione di
locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti, specificando nella norma i casi estromessi dalla
tassazione: aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni
condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via
esclusiva. Ne deriva che sono soggette alla TARI tutte le aree scoperte ad eccezione di quelle
escluse dalla norma a prescindere dal fatto che in concreto esse producano effettivamente rifiuti o
meno.
Posto quanto sopra sull’applicabilità generale del tributo ad ogni immobile che sia destinato alla
produzione di rifiuti e, definite le aree scoperte pertinenziali o accessorie, al fine della trattazione è
utile introdurre il concetto di distinzione tra: aree di parcheggio che costituiscono aree operative,
ovvero finalizzate alla vendita oppure allo stoccaggio delle merci, tassabili, in quanto su di esse si
volge una fase dell’attività propria dell’imprenditore; aree di parcheggio pertinenziali o accessorie a
determinate aree, non operative, finalizzate ad accogliere a titolo gratuito le autovetture del
personale o della clientela.
La giurisprudenza, più volte chiamata in causa, ha affermato la tassabilità delle predette aree
scoperte destinate a parcheggio. Con la sentenza n.19631 del 16 luglio 2024 la Sezione Tributaria
della Corte di Cassazione, ha ribadito la debenza della tassa sui rifiuti per le aree adibite a
parcheggio dei centri commerciali.
Nel caso di specie la società della grande distribuzione Cash & Carry chiedeva di pagare la Tari
solo sulle aree in cui venivano realmente prodotti rifiuti (ricevimento merci, reparto ortofrutta,
macelleria, pescheria ed uffici) ma non sugli ampi parcheggi che circondavano la struttura. Secondo
l’ente impositore, invece, le aree di sosta e gli spazi di logistica andavano considerati operativi a
tutti gli effetti.
Il Collegio di prime cure, pronunciandosi nel merito e ritenendo fondato il motivo di gravame
sollevato dalla contribuente, annullava l’atto impugnato.
Il Comune presentava appello che veniva rigettato dalla Commissione Tributaria Regionale della
Lombardia la quale, condividendo la tesi della contribuente, affermava che l’imposizione andava
esclusa poiché si trattava di superfici accessorie e pertinenziali, e quindi non operative, e dunque
non produttive di rifiuti, se non in misura insignificante.
La sentenza di secondo grado veniva impugnata dall’ente locale con Ricorso per Cassazione.
I giudici di legittimità hanno avuto cura di precisare che la tari è dovuta anche per i parcheggi
“trattandosi di aree frequentate da persone e quindi produttive di rifiuti in via quantomeno
presuntiva, rimanendo a carico dell’utente l’onere di provare con apposita denuncia ed idonea
documentazione la sussistenza dei presupposti per l’esenzione”.
E’ necessario osservare che sia la pertinenzialità/accessorietà che la non operatività delle aree in
quanto situazioni di fatto, conseguenti ad una volontà, devono essere dichiarate e documentate dal
contribuente.
Nel caso di specie, spettava dunque alla società l’onere di dichiarare e fornire all’amministrazione
comunale i dati relativi all’esistenza ed alla delimitazione delle aree in cui non venivano prodotti
rifiuti.
Il supremo Collegio, sottopone a tassazione l’area scoperta in quanto area operativa che, seppur
produttiva di rifiuti urbani in minima parte, è comunque utilizzata dalla società contribuente nel
contesto dell’esercizio della propria attività d ’impresa. E la decisione adottata non fa che allinearsi
alla chiara volontà del nostro legislatore di sottoporre ad imposizione anche le aree scoperte
variamente utilizzate, con la sola eccezione
delle aree pertinenziali improduttive di rifiuti perché non operative.

L’atto di accertamento tributario emesso dall’Ente Impositore competente deve essere portato a
conoscenza del contribuente. Ai sensi dell’art. 21 bis L. n. 241/1990, applicabile agli atti tributari in
quanto atti amministrativi, il provvedimento limitativo della sfera giuridica dei privati acquista
efficacia, nei confronti di ciascun destinatario, con la comunicazione allo stesso effettuata.
Nel caso degli atti tributari detta comunicazione è svolta, ordinariamente, mediante il procedimento
di notifica.
La notificazione non è soltanto il modo in cui tale atto viene portato a conoscenza del destinatario,
ma la modalità con cui l’avviso di accertamento viene ad esistenza: l’atto d’imposizione, in tanto
esiste, ed esplica effetti, in quanto sia notificato.
La notifica degli atti tributari è disciplinata dagli articoli 137 e seguenti del C.p.c .e 60 Dpr n.
600/1973, a cui si richiama l’art. 16, comma. 2, del D.lgs n. 546/1992.
Il procedimento da seguire nell’attività di notificazione diretta a persone irreperibili è diverso a
seconda che si tratti di una situazione di irreperibilità assoluta, potremmo dire quasi definitiva,
rispetto alla fattispecie dell’irreperibilità relativa, o detta anche temporanea.
Le regole da seguire nell’ambito dell’irreperibilità assoluta sono declinate in seno all’art. 60 D.P.R.
600/73, mentre quelle riconducibili all’irreperibilità relativa trovano la fonte normativa nell’art. 140
C.P.C.
In tema di notificazione dell’avviso di accertamento (così come della cartella di pagamento) occorre
distinguere l’ipotesi della irreperibilità relativa del destinatario, che ricorre quando sia conosciuta la
residenza o l’indirizzo del destinatario il quale, non sia stato rinvenuto al momento della consegna
dell’atto, dall’ipotesi della irreperibilità assoluta che ricorre quando il notificatore non reperisca il
destinatario perché trasferito in luogo sconosciuto.
La Cassazione, con l’Ordinanza 21522/2022, ci ricorda come l’ufficiale giudiziario o il messo
notificatore debbano svolgere un ruolo attivo nell’ambito del processo di ricerche del contribuente
destinatario della notifica, al fine di comprendere esattamente se ci troviamo nell’ambito
dell’irreperibilità assoluta o di quella relativa, e la portata delle ricerche condotte deve emergere
dalla documentazione depositata dal soggetto notificatore a supporto del procedimento di notifica.
In materia di notifica degli atti tributari, nelle ipotesi di irreperibilità assoluta del destinatario,
occorre che si proceda secondo le disposizioni di cui all' art. 143 c.p.c. , con la conseguenza che il
messo notificatore deve svolgere ricerche volte a verificare l’irreperibilità assoluta del contribuente,
ossia che quest’ultimo non abbia più né l’abitazione, né l’ufficio o l’azienda nel Comune già sede
del proprio domicilio fiscale.
Viceversa nel caso di irreperibilità relativa del destinatario, deve ritenersi applicabile l'art. 140
c.p.c., con la conseguenza che, ai fini del perfezionamento della notifica, occorre che siano stati
effettuati tutti gli adempimenti ivi previsti, incluso l'inoltro al destinatario e l'effettiva ricezione
della raccomandata informativa del deposito dell'atto presso la casa comunale, non essendone
sufficiente la sola spedizione.
Al mancato perfezionamento del procedimento di notifica si collega, quindi, la necessità di
impugnare un atto successivo, per esempio la cartella esattoriale conseguente ad un avviso di
accertamento, per mancata notificazione dell’atto presupposto, ovvero l’avviso di accertamento
stesso non impugnato per mancata conoscenza e conoscibilità dello stesso.
Sul tema è recentemente tornata la Suprema Corte di Cassazione con l’Ordinanza 24613/2024 del
19 settembre, la quale ha riaffermato un concetto fondamentale nel processo di notificazione e nella
sanatoria di eventuali inesattezze dello stesso, ex art. 156 c. 3 CPC. il quale recita “La nullità non
può mai essere pronunciata, se l’atto ha raggiunto lo scopo a cui è destinato”, con la conseguenza
che “se il contribuente mostra (tramite l’impugnazione dell’atto tributario) di aver avuto piena
conoscenza del contenuto dell’atto e ha potuto adeguatamente esercitare il proprio diritto di difesa,
lo stesso contribuente non potrà, in via di principio, dedurre i vizi relativi alla notificazione a
sostegno di una domanda di annullamento”.

Il Supremo Consesso ha precisato che gli effetti ex tunc della sanatoria ex articolo 156
c.p.c. possono riguardare solamente il raggiungimento dello scopo dell’atto e non anche l’eventuale
intervenuta decadenza, la quale non potrà mai essere sanata, nemmeno dall’impugnazione dell’atto.

Il 4 ottobre 2024 sono entrate in vigore le Disposizioni Nazionali Complementari al Codice
Doganale dell’Unione, introdotte dal Decreto Legislativo 26 settembre 2024, n. 141, pubblicato
sulla Gazzetta Ufficiale n. 232 del 3 ottobre 2024.
Il Decreto Legislativo 141/2024 ha dato attuazione alla Legge Delega n. 111 del 9 agosto 2023
(Delega al Governo per la riforma fiscale) con la quale il Governo è stato delegato ad emanare,
anche in materia doganale, uno o più decreti legislativi.
Il testo abroga e sostituisce il Testo Unico delle disposizioni legislative in materia doganale
(TULD), approvato con il DPR 23 gennaio 1973, n. 43 e numerose altre leggi speciali, come il
Regio Decreto n. 65/1896 e il Decreto Legislativo 8 novembre 1990, n. 374, non più attuali,
riorganizzando il quadro di riferimento al fine di adeguare la normativa nazionale a quella europea.
Il D.lgs n. 219/2023 ha apportato sostanziali modifiche allo Statuto del contribuente e una delle più
importanti innovazioni ha riguardato l’istituto del “contraddittorio preventivo”, la cui disciplina è
contenuta nel nuovo art. 6-bis, in base al quale la fase di contraddittorio endoprocedimentale prende
avvio con l’invio, da parte dell’Ufficio, di uno schema dell’atto impositivo, che verosimilmente
costituisce una sorta di “anteprima” dell’atto accertativo vero e proprio che verrà poi emesso all’
esito della procedura amministrativa.
Dalla ricezione dello schema di atto, il Contribuente ha a disposizione un termine di 60 giorni per
presentare proprie controdeduzioni ed osservazioni ovvero per accedere ed estrarre copia degli atti
del fascicolo senza che possa essere formalizzato alcun atto di natura accertativa prima del decorso
del termine medesimo. Per consentire di godere a pieno delle tutele difensive sopra descritte, viene
prevista una proroga del termine di decadenza per la notifica dell’atto impositivo nel caso in cui lo
stesso spirasse prima del decorso di un lasso di 120 giorni dal termine fissato per la produzione di
osservazioni assegnato al contribuente per l’esercizio del diritto al contraddittorio.
La normativa unionale recepisce il principio del contradditorio preventivo contenuto nella Carta dei
diritti fondamentali dell’Unione che sancisce il diritto di ogni individuo a essere ascoltato, prima
che nei suoi confronti sia adottato un provvedimento individuale lesivo (art. 41).
La prima fase dell’accertamento doganale (che ha avvio di fatto con la presentazione della
dichiarazione doganale) ha quale obiettivo la verifica e la coerenza degli elementi doganali (qualità,
origine e valore) e si perfeziona con l’accettazione della dichiarazione doganale da parte
dell’Ufficio doganale competente.
La revisione dell’accertamento, invece, rappresenta una fase successiva dell’accertamento che può
trovare impulso sicuramente da parte dell’Ufficio accertatore, ma può scaturire anche da parte
dell’operatore stesso. Dunque, l’oggetto della revisione è una dichiarazione doganale già presentata,
accettata e registrata da parte dell’Ufficio doganale. Si tratta di una fase procedurale in cui si
provvede a rettificare una dichiarazione doganale già iscritta nei pubblici registri.
L’art. 8 Reg. UE 2015/2446 - Regolamento Delegato che integra e specifica le disposizioni del
Codice doganale dell'Unione, stabilisce che “Il termine entro il quale il richiedente può esprimere il
suo punto di vista prima che venga adottata una decisione che potrebbe arrecargli conseguenze
negative è fissato a 30 giorni”.
L’Agenzia delle Dogane ha chiarito che le procedure di controllo doganale e, in particolare, la
procedura di accertamento, sia per le operazioni cosiddette in linea che per i controlli a posteriori, è
regolata dalle norme del Codice doganale unionale anche per ciò che riguarda il contraddittorio
(“diritto di essere sentiti”), che in ragione del primato del diritto dell’UE, prevalgono sulla
disciplina nazionale.
Quindi, il Codice UE deve essere applicato a tutti gli atti nazionali, indipendentemente dal fatto che
siano stati adottati prima o dopo l’atto dell’Unione. Le autorità e i tribunali nazionali devono

pertanto, disapplicare le disposizioni nazionali finché sono in vigore le norme imperative
dell’Unione.